Как правильно зарабатывать на договоре аренды квартиры. Часть вторая.
Размещено 22 августа 2010
в рубрике Гражданское право, Договор | 2 комментария
Здравствуйте, дорогие читатели. Вот я и созрел на вторую часть о порядке и нюансах заключения договора аренды квартиры. Во второй части будут рассмотрены более узкие вопросы, которые касаются оплаты и налогообложения прибыли от аренды квартиры. И возможностей избежать лишних финансовых затрат с этим связанных.
Итак, приступим.
Давайте теперь выясним, как определить сумму арендной платы за недвижимое имущество физических лиц.
Понятно, что сумма арендной платы устанавливается договором аренды квартиры, но Постановлением КМУ от 20.11.2003 года №1787, утверждена «Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, в которой органам местного самоуправления рекомендовано рассчитывать минимальную сумму арендной платы по приведенной в данном постановлении формуле. Из анализа данной формулы вытекает, что в любом случае сумму арендной платы за жилье нельзя устанавливать меньше суммы коммунальных услуг.
Поскольку договор аренды квартиры оплатный по своей природе, в нем определяется сумма арендной платы, однако, если сумма арендной платы не будет установлена, он не будет считаться незаключенным. Так как, в таком случае, сумма аренды будет складываться из потребительских качеств вещи и других обстоятельств, которые имеют существенное значение (обычная цена на подобные товары, потребительский спрос и т.д.).
Если договором аренды квартиры не будет установлена периодичность арендной платы, тогда она должна вноситься раз в месяц. Интересный момент. Если возможность использования имущества по назначению значительно уменьшилась, тогда наниматель имеет право требовать уменьшения арендной платы. И еще более интересно, то, что наниматель освобождается от уплаты арендной платы за весь период, в течение которого, он не может пользоваться имуществом по причинам от него не зависящим.
Какие же обязанности у нанимателя жилого помещения?
В законе установлены основные обязанности, а именно:
- использовать жилище только для проживания в нем, обеспечивать его сохранность и поддерживать в хорошем состоянии. То есть, арендованное жилье нельзя использовать для организации офиса или какого – либо производственного цеха и т.д. Поддержание жилья в хорошем состоянии означает,что наниматель обязан осуществлять его текущий ремонт, если иное не будет урегулировано договором.
- своевременно вносить плату за жилье, самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги. Если Вы не хотите тратить время и платить за коммунальные услуги самостоятельно, тогда обязательно возложите обязанность по уплате коммунальных услуг на наймодателя в договоре.
- не проводить перестановку и реконструкцию жилища и поддерживать его в надлежащем состоянии. Таким образом, перестановку и реконструкцию можно осуществлять только с согласия наймодателя.
О доходах от сдачи квартиры в аренду (договор аренды квартиры).
Итак, давайте теперь поговорим о доходах, которые можно получить от сдачи квартиры в аренду и как они облагаются налогом. Так, в соответствии с Законом Украины «О налоге с доходов физических лиц», при сдаче квартиры в аренду физическому лицу (не субъекту предпринимательской деятельности), налог в бюджет уплачивает физическое лицо – арендодатель. Следовательно, физическое лицо, сдающее квартиру в аренду, должно вести соответствующий учет получаемых доходов своевременно уплачивать в бюджет 15% налога из суммы арендной платы в сроки, определенные в п.п. а п. 9.1.4 ЗУ №889. Кроме того, если арендатор произведет в квартире ремонт, то сумма, израсходованная на его осуществление, также будет считаться доходом арендодателя, с которой необходимо будет уплатить налог с дохода.
Кто оплачивает услуги за телефон?
Хотя сегодня стационарная телефонная связь и не столь актуальна как ранее, но все же, кому захочется оплачивать огромные счета за междугородние переговоры с Китаем например? Я думаю, что желающих будет не много, поэтому внимательно обратите внимание на следующее.
Предоставление телекоммуникационных услуг регулируется Правилами «О предоставлении и получении телекоммуникационных услуг», утвержденных Постановлением КМ Украины от 09 августа 2005 года №720. Так, согласно п.86 Правил, в случае передачи телефонизированной квартиры в найм, с арендатором заключается временный договора о предоставлении услуг телефонной связи. Но в случае, если отсутствует задолженность за пользование телефоном и предоставление телекоммуникационных услуг. Если такой договор заключен не был, тогда ответственность несет абонент, он же арендодатель. Кроме того. абонент, в случае расторжения договора найма, должен предупредить оператора. Иначе именно абонент (собственник квартиры) будет нести ответственность в соответствии с договором.
Как видите, человеку, который осведомлен о подобных нюансах телекоммуникационного законодательства ничего не стоит ввести заблуждение человека, который об этом не знает. Поэтому, во избежание возможных недоразумений и счетов с большим количеством нулей, будьте внимательны и при сдаче квартиры требуйте от арендатора заключения временного договора о предоставлении коммуникационных услуг.
Правовая природа свидания или нарушение обязательства.
Размещено 21 августа 2010
в рубрике Гражданское право | Комментариев нет
Молодой человек приглашает девушку на свидание. Она соглашается. Он, в предвкушении чудесно проведенного времени, покупает цветы, дорогой подарок – колечко. Договаривается с другом о предоставлении квартиры на вечер. У другого приятеля берет дорогой автомобиль, чтобы забрать девушку с места встречи и привезти домой. Но, вопреки его ожиданиям, девушка на свидание не является (нарушение обязательства). Он, совершенно разочарованный и опустошенный, направляется домой, по пути попадает в дорожно – транспортное происшествие, повреждает дорогущий автомобиль и сам попадает в больницу. А подарки, купленные для девушки, уже не пригодятся. И совершенно очевидно, он задумывается, а можно ли затраты, которые им понесены, отнести на счет девушки?
Интересная ситуация, не правда ли? Она заставила меня задуматься о правовой природе свидания в контексте нарушения обязательства. Давайте подумаем, чем договоренность о свидании отличается от обязательства и в чем нарушение обязательства? После того, как молодые люди договорились о встрече, возникло обязательство – явиться в назначенное место, в назначенный час. Поэтому, в случае нарушения обязательства, то есть его невыполнения или выполнения с нарушением условий, предусмотрена гражданско-правовая ответственность в виде возмещения убытков. А в некоторых случаях и морального вреда.
Но с другой стороны, разве девушка просила парня так тщательно готовиться к свиданию? Очевидно, нет. Он мог приехать на метро, купить букет ромашек, вместо большого букета роз. То есть, так подготовившись, он действовал по собственной инициативе и по собственному усмотрению. А поэтому, договоренности об этом у них не было. Единственное, о чем они договаривались, так это встретиться в назначенное время в назначенный час. Не более. С другой стороны, если бы девушка его попросила все сделать именно таким образом, тогда он мог бы сослаться на то, что действовал по ее поручению и требовать возмещения затрат на подарок, цветы, но уж точно не на ремонт автомобиля и поправку здоровья. Здесь нарушения обязательства нет?
То есть, в данном случае напрашивается резонный вывод. Любое благо, которое мы имеем, может быть утрачено либо использовано не в полную его мощность. А что-то может и вовсе не пригодиться. Это реалии жизни. Что касается моральной компенсации, то она возможна по причине нарушения обязательства, а именно: неявки девушки на свидание. Но траты, понесенные на приготовление к встрече, компенсированы быть не могут, так как понесены по собственной инициативе пострадавшего.
Хотите заработать на аренде? Договор найма жилого помещения Вам в помощь. Часть первая.
Размещено 20 августа 2010
в рубрике Гражданское право | Комментариев нет
В одной из своих статей я писал о некоторых около-легальных способах отъема жилых помещений. О том что, все- таки, наверное, выгоднее арендовать жилье (договор найма жилого помещения), чем его приобретать. Поэтому я решил написать статью о том, как правильно заключать договор найма жилого помещения (аренды). Итак, давайте рассмотрим поэтапно, как следует правильно заключать договор найма жилого помещения. Это поможет избежать многих вопросов в последствии.
Кто имеет право заключать договор найма жилого помещения?
Передавать жилье в наем может только собственник жилого помещения. Как проверить, что Вы заключаете договор найма жилого помещения именно с собственником жилого помещения? Поверить документы, которые подтверждают право собственности на данное имущество. Документы, которые будут подтверждать полномочия собственника жилого помещения, называются правоустанавливающими. Перечень правоустанавливающих документов, который необходим для регистрации права собственности, перечисляется в «Временном положении о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество», утвержденного Министерством юстиции Украины от 7 февраля 2002 года № 7/5, согласно которому, к правоустанавливающим документам, в частности, относятся: договоры по которым, в соответствии с законом, переходит право собственности (договор купли – продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, лизинга, договоры ипотеки), свидетельство на право наследства, которое выдано нотариусом, свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, которое выданы органами местного самоуправления и т.д.
Что касается имущества, которое находится в общей совместной собственности, тогда желательно проверить, а есть ли согласие супруги или супруга на передачу данного имущества в наем? Оно должно быть оформлено в письменном виде. Если сделка требует государственной регистрации, тогда такое согласие должно быть еще и нотариально удостоверено.
Форма договора найма жилого помещения.
Законом установлена простая письменная форма договора найма жилого помещения. Но не написано, что он будет считаться недействительным, если письменная форма не соблюдена. В данном случае, исходя из гражданского законодательства, просто нельзя будет доказывать его заключение показаниями свидетелей. Что касается нотариального удостоверения договора найма жилого помещения, то его осуществить возможно, но это повлечет дополнительные финансовые затраты с уплатой государственной пошлины и, кроме того, о таком договоре узнает налоговая инспекция, так как нотариус обязан уведомить ее о заключении подобного договора. Поэтому, если Вы не желаете уплачивать налоги, заключайте договор без нотариального удостоверения. Таким образом, если Вы уверены в добросовестности арендодателя или арендатора, тогда нотариальное удостоверение договора найма жилого помещения можно не осуществлять. Кроме того, в соответствии со ст. 158 ЖК Украины, договор найма жилого помещения подлежит регистрации в исполнительном комитете городского совета народных депутатов. Но данное требование не является обязательным как и нотариальное удостоверение договора. А лишь касается перекладывания обязанностей платы за коммунальные услуги на плечи арендатора. Я уже писал ранее о коммунальных услугах, поэтому можете поискать по блогу и почитать более подробно о спорах, которые могут возникать в связи с этим.
Однако, если мы откроем п. 9.1.4 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 года №889, то там записано, что договор найма жилого помещения подлежит нотариальному удостоверению, при этом нотариус обязан направить информацию о таком договоре налоговому органу по основному месту проживанию плательщика налогов. В случае, если нотариус не сообщит, то будет нести ответственность в соответствии с действующим законодательством.
Поскольку затруднительно сразу читать столь длинный пост, я разделил его на несколько частей, для удобства читателей, что будет способствовать, более приятному ознакомлению и усвоению информации.
В следующей части, Вы узнаете о правах и обязанностях арендодателя и арендатора, а также о цене данного договора и его налогообложении.
Гражданский брак: а возможно ли многоженство (полигамия). О чем мечтают “верные” мужья. Часть вторая.
Размещено 19 августа 2010
в рубрике Cемейное право | Комментариев нет
Итак, как и обещал, выкладываю продолжение первой части статьи о гражданском браке. В этой части я буду рассказывать о брачном возрасте и его соотношении с гражданским браком. А также, о многоженстве конечно.
Вопрос брачного возраста в соотношении с гражданским браком.
Еще один интересный момент, который полезно знать и который непосредственно связан с гражданским браком, это брачный возраст. Так, Семейным кодексом установлен брачный возраст, который для женщин равняется семнадцати годам, а для мужчин восемнадцати. То есть, для того чтобы зарегистрировать брак, будущие супруги должны достичь указанного брачного возраста. В случае заключения брака вопреки этому требованию, брак будет считаться недействительным. Однако, если девушка родила ребенка, она может создавать семью независимо от возраста. Ну а снизить брачный возраст может суд, для лиц, достигших четырнадцати лет. Что касается гражданского брака, то ограничения относительно брачного возраста нет, так как он, собственно, не считается браком, но законодатель наделяет фактических супругов (супругов в гражданском браке) значительными правами.
К вопросу о многоженстве (полигамии) и гражданском браке.
И вот, наконец, мы подошли к основному вопросу темы. Как же соотносится гражданский брак с вопросом о многоженстве (полигамии)? Это соотношение прямое, так как мужчина, имея один зарегистрированный брак, совершенно спокойно может иметь и фактические брачные отношения (гражданский брак) с одной или даже несколькими женщинами. Это, конечно, хорошо (для мужчины), но как в таком случае делить имущество, которое такой мужчина (имеющий одну законную супругу и две «супруги» в гражданском браке) приобретает? Так, приобретение дома или машины для проживания основной супруги (зарегистрированный брак) будет являться общей совместной собственностью и жен в гражданском браке. Но тут присутствует загвоздка непосредственного проживания одной семьей. То есть, понятно, что мужчина не может одновременно проживать в трех семьях. Хотя, в каждом конкретном случае, тут вопрос будет решаться судом в случае возникновения спора. Будьте уверены, что он обязательно возникнет.
Поэтому будьте внимательны при выборе спутника жизни или супруги, чтобы не пришлось затем быть участником длительным судебных тяжб о разделе имущества.